一間房子從蓋好到被都更拆掉可能會經歷50~60年甚至更久，中間很可能轉手多次，雖然對房子來說可能是二手、三手甚至更多次轉手，但對於屋主來說可能是他第一次買房，到底二手房貸款有甚麼特別的注意事項，二手房貸款的申辦流程又有哪些?今天就讓來福爸來告訴你。
各位好！我是來福爸，過年期間和房仲朋友聊天，發現中古房的貸款不像新房與預售屋一樣多是根據政府法規走，很多貸款的成數與期數都有所不同，這引起了來福爸的興趣。
買二手房貸款好不好
廣義來說，只要不是跟建商直接購買的房子都可以稱之為二手房，但也有一說二手房主要是針對那些完工超過3年以上的房子。
綜上所述，貸款買二手房或新房都是很正常的，也不會有銀行只貸款新屋不貸款二手房，兩者的差別僅在於貸款成數與貸款條件有所差異。
近年二手房討論度之所以會增加主要是因為新房建築成本持續飆升讓小資族望而卻步，二手房才成了房市的新寵兒。
畢竟只要裝潢保養得好，住起來二手房也不太會有問題。
至於銀行為什麼會給中古屋房貸成數較低，主要是因為新屋定價時通常都是建商已經和銀行談好的，雙方都能接受的。
所以成數通常都是8成甚至更高，但在買賣二手房的時候，通常只有7成，有些老房子或屋主開價太高的，甚至只有6成甚至更低。
之所以會這樣，主要是因為銀行並無法準確判斷每個社區的維護狀況，屋況老舊甚至漏水、壁癌等等都會是隱形成本。
因此銀行為了降低風險，通常會給較低的貸款成數。
有提供中古屋貸款的銀行有哪些？
實際上，對銀行來說，無論是預售屋、新成屋還是四五十年的老房子都能辦理貸款，差別只在貸款成數給多少、貸款時間給多長。
一般來說，預售屋或新城屋都是可以貸款到8成，時間長達30年。
但中古屋或四五十年的老房子可能成數就會更低。
但基本上，所有的房屋貸款銀行都能做。
貸款買二手房應注意事項
雖然房價長期上漲，但投資人也不應盲目樂觀，尤其是買二手房時銀行願意給的貸款額度需要當成重要的參考指標，雖然銀行會比較保守評估。
但若貸款額度只有屋主開價的6成甚至更低，投資人也需要重新評估房價是否合理。
畢竟購房金額動輒百萬千萬甚至上億，購房投資前更應該了解清楚屋主出售原因、屋況甚至住戶品質、社區管委會是否有問題等等。
另外購屋後需要花多少錢修繕也是選擇二手屋時需要注意的重點。
買中古屋貸款流程有哪些?
一般人買中古屋的途徑有三個，分別是
1.直接連絡屋主
2.銀行法拍
3.向房仲購買
整體來說，辦理貸款的流程都是一樣的，差別只是『誰』去跑這些流程，有的時候是房仲或代書協助跑，有些想省錢的屋主則會自己去跑，下面列出申請中古屋房貸時會需要經歷的幾個步驟。
Step1.申貸
也就是購房者向銀行提供自己的薪資狀況、財力證明等等，交由銀行審核。
Step2.鑑價
一般來說，銀行會根據實價登錄系統評估周遭類似屋齡的房屋價值，也會綜合考量屋況坪數等其他狀況來綜合評估，若屋主開的是與市價相當，貸款的額度通常落在總價的5成~8成之間。
Step3.審查
銀行鑑價完房屋能貸款的總價值後，還會評估申貸人的年齡收入與資產狀況，除了薪轉紀錄外，還會通過聯徵紀錄評估信用分數，確認目前的債務狀況，最後才會核定額度、利率與期限等等。
Step4.對保
申貸人同意貸款條件後，銀行會邀請申貸人進行對保，有時候還需要連帶保證人簽名才能完成。
Step5.抵押設定
簽約完畢後申貸人或其代理人需到地政事務所辦理抵押權設定，若房屋沒有投保火險與地震險則不行辦理設定，申貸人需先投保並支付保費直到貸款還清為止。
以下提供中古屋貸款試算讓大家試算一下
一般的中古屋貸款都是預設7成、貸款20年
因此若購買總價2千萬的房子，需要自備600萬，每月需還款7萬多
但若自身條件良好(年輕、工作穩定、有固定薪轉紀錄)，成數與年限都可以再增加。
提供591房貸計算器為參考：
Step6. 抵押權設定完畢後銀行即可隨時進行撥款。
購買中古屋自備款應準備多少
現代人買第一間房通常都是自備款2成、貸款8成，貸款年限30年
但二手屋由於銀行貸款額度會比較保守，通常只有7成甚至更低，因此建議購房前需要的自備款為總價的30%，另外還要考慮買房後的裝潢修繕費用，因此也有人建議須準備總價的35%~40%才比較放心。
那些管道可以補足貸款差額?
由於中古屋貸款成數較低，因此購房者若想盡早入手，可通過其他方式來籌集資金。
一般來說有下列3個管道。
1.向銀行辦理信用貸款
2.向親朋好友借錢
3.向網路P2P平台募資
上述三個方法可以降低自備款的壓力，但同時也會增加負債金額，因此投資前須慎重考慮。
二手屋貸款成數如何預測
雖然上一段提到購買中古屋前應該多準備一點才放心，但其實也是有很多方法可以提早知道該中古屋到底能申貸多少成數
1.向房仲詢問
房仲在上架之前通常都會去評估鑑價，畢竟他們也希望房子早點賣出去，因此如果向他們購買的時候，他們都會協助詢問。
2.觀察周遭實價登陸價格的8成當成可貸金額
若屋主開價高於這個價格，成數再下修
3.自身條件評估
房屋本身只是擔保品，購房者的年齡、工作狀況、資產證明等等也會有所影響，因此申貸以前也要確保自身信用狀況是否正常。
若年輕、有正常工作、信用分數也很正常、沒有任何遲繳記錄，那即便是中古屋仍有機會貸款到8成左右!
建議青年首購中古屋還是新房?
年輕朋友第一次買房，可能會想我的首購到底要買中古屋還是新房。
新房的好處是較不會有屋況問題，風險比較小，而且若買預售屋，付款壓力也比較小，缺點就是隨著建築成本上漲，新房價格都會高不少。
反之中古屋的好處就是總價比較便宜。
因此若有專業人士陪你了解屋況、相對來說來福爸是覺得青年首購買中古屋是蠻適合的。
畢竟住一段時間後，可以買新房，中古屋相對來說因為購入成本較低，之後轉手較有機會有更好的獲利
另外總價低，但只要修繕好，租金和新房也差不多，相比之下租金報酬率更好，因此來福爸認為手購買中古屋會是不錯的選擇，只是購房前要先弄清楚中古屋是否能符合一些青年首購優惠，例如財政部推出的『青年安心成家貸款』專案。
就允許貸款年限長達40年，寬限期長達5年。
但銀行評估中古屋貸款年限有兩個公式
1.貸款年限+屋齡<65
2.貸款年限+貸款人年齡<75
因此，即使政策有所優惠，購買中古屋也不一定能享有，投資人購買中古屋前，還是需要和銀行的專員確認好相關條件，否則會空歡喜一場空。
至於網路上有人說買中古屋全貸，一分錢都不用出，這在以『市價』購買房屋時不太可能，多數人之所以能一分不出有可能是信貸或老房增貸抑或著和家人、P2P平台借款當自備款才能達成購房全貸款的結果。
