各位好！我是來福爸
房屋是多數人一輩子最大的資產所在，因此了解房屋能貸款出來多少、多少利息與年限等於了解到自己隨時可動用的『現金』有多少!
所謂的房貸就是以房子為擔保品向銀行借款，若還款有問題，銀行是有權把房子強制執行拿去法拍填補虧損的。
由於房貸合約時間很長、金額很大、違約後代價也很高!
像貸款1千萬30年本息均攤，利息差1%可能總還款金額就差了200萬。
而且最糟的情況如果房貸差一點點沒還完結果突發意外房子被銀行法拍，缺錢的銀行可能覺得能收回貸款就好低價賣掉。
有良心的銀行可能會盡量想辦法以市價賣出，一來一回對屋主來說可能都是動輒百萬千萬的差距。
因此對申貸人來說慎選銀行可以說非常重要。
房貸種類有哪些?
房貸主要分成四大類，分別是購屋房貸、房屋增貸、二胎房貸、理財型房貸。
一般所謂各家銀行都差不多的是購房貸款，至於其他三種則是差距很大，甚至有些銀行為了降低風險或覺得作業成本過高，不做二胎房貸與理財型房貸的業務。
因此房屋貸款的對象不一定是銀行，有時候也會是民間的融資公司、代書、當鋪甚至親朋好友等等。
買房全貸如何辦到?
單從銀行的角度來說，購屋房貸銀行全出是不可能的，因此市場上所謂的買房零首付或是買房全貸，並不是哪家銀行的業務，主要是指投資人通過各種手段或特定條件達到的結果。
例如建商為了消化餘屋，借錢給購房者來買自己的房，買房者等於頭期款跟建商借、剩餘貸款跟銀行借，這樣就能達到所謂的零元購買房全貸。
或是通過已有房屋增貸、信用貸款、汽車貸款或是跟親友借款等補足頭期款，剩下的再用購屋房貸。
最後一種情況是因為房屋升值有增貸空間，總共貸出的金額大於等於當初的購房總額。
例如購買預售屋的時後房屋總額1000萬，預估需要自備200萬，銀行可貸款800萬。
但蓋到一半房價飆漲到1500萬，銀行可貸金額上升到了1200萬，那屋主交屋時需要的1000萬就可能都不用自己出。
綜上所述，台灣的銀行是不會針對房屋推出全額貸款的，之所以能達到買房全貸的效果，主要是因為房屋價值變動或投資人使用其他方法拼裝各種貸款完成的。
房貸利率、年限、額度比一比
目前市場上，購屋房貸的利率就是2.06%起，這個利率地板是央行針對五大國有銀行(台灣銀行、土地銀行、合庫銀行、華南銀行及第一銀行)規定的，其餘銀行會依此為標準制定規則。所以除非有特殊專案，例如青年首購族優惠就是在上述地板的基礎上再減一碼半，否則一般人購屋貸款最低就是2.06%
至於其他類型房貸並沒有硬性規定，因此利率地板差距很大，下表整理市場上幾大銀行不同類型房貸利率、年限、額度供大家比較參考
從上表可知，投資人資產活化最好的方式就是使用理財型房貸，但實務上辦理理財型房貸的難度很大，許多銀行給的額度很低，除非購房貸款還款過半否則幾乎申貸時都是沒有額度，另外理財型房貸也會限制資金用途，有些銀行更是直接說借出來的錢只能購買本行的理財產品，對多數人來說很不方便，因此，這塊餅有點看的到吃不到的感覺。
如何選擇銀行辦房貸?
有鑑於上述比較，可知購房貸款各家銀行大同小異，這部分貸款可依照建商或房仲配合的銀行直接辦理即可，若是親友間成交沒有配合銀行，可以直接辦在薪轉戶或房屋附近的銀行，這樣扣款更方便或該銀行本身對房屋更了解。
如果辦理的是理財型房貸或二胎房貸，那各銀行差距就很大，建議選擇薪轉戶或上班公司有搭配優惠的銀行進行貸款，這樣對方可以更清楚你的財務狀況，審核後額度可能給得更高。
至於利率高低，銀行評分的標準除了信用分數外，還要看客戶對銀行的貢獻度，畢竟對銀行來說，如果你都跟它買基金、保險，那銀行通過財富管理賺取的手續費足夠高，貸款利息就可以低一點，因此，如何選擇銀行，多半會選擇夠熟悉、常互動的銀行。
房貸試算怎麼看
貸款如果想知道借款後月付金多少、總共需還多少，可以通過銀行提供的房貸試算工具，像來福爸就特別推薦大家使用591的房貸計算器
https://mortgage.591.com.tw/calculator
該工具不僅可以直接計算出每月應付的金額、還會告訴你多少錢拿來還息、多少錢拿來還本
還可以直接告訴你這樣的貸款應該去哪家銀行申請，甚至會精確地計出總費用率APR(Annual Percentage Rate)，畢竟申辦房貸要支出的費用不光利息，還有開辦費、帳管費等，APR相比利率能更直接地顯示出資金使用成本。
投資人不只可以根據這個房貸計算器詳細計算自己每月應支出的現金流，央行每次升息降息後也可以重新計算月付金變動狀況，還可以知道各銀行最新的房貸政策優惠，如果想要房屋轉貸或增貸時也更清楚應該如何調整，可以說是使用簡單、資訊完整的房貸試算工具。
看完本文後來福爸希望大家在選擇銀行辦房貸時能更清楚的知道如何取得最好的條件，畢竟房價總額高，一個決策都可能影響幾十上百萬的金額，只有搞清楚借款者看中什麼，才能讓自己申貸時取得最大優勢喔!
