各位好！我是來福爸，最近看到房子一直在漲，跟來福媽討論要不要先多買一套房，畢竟錢越存越薄，房子長年來看只會更保值。
只是現在政府規定買第二間房最高只能貸七成，因此到底要等頭期款存夠再買還是增貸買第二間房成了我們老倆口最近討論的話題。
台灣不動產持有成本低加上借款利息不高，養成了多數台灣人買房都習慣自備款越少越好，畢竟利息趕不上通膨。
而且也由於不動產長線上漲，除了自住外，房屋也成了很多人投資的工具。
既然是投資，那第二間房的頭期款應該用原本不動產增貸還是應該等儲蓄累積夠再投資就成了許多人討論的話題。
來福媽個性保守，認為欠錢有壓力，所以覺得不急著買第二間房，等存夠頭期款再下決定就好，
畢竟目前的房貸都還沒還完，增貸加上第二間房貸會有很大的壓力。但來福爸認為時間就是金錢，以總價兩千萬的房子來說，自備款需要至少600萬。
這筆錢用存的可能得好幾年，而幾年後房價可能漲幅遠超600萬，疫情三年很多地方房價都貴了50%，所以來福爸傾向用增貸提早湊齊頭期款。
只是上網搜尋了一下增貸買房，看到很多教人如何操作增貸的網站，卻很少人討論這麼做到底划不划算，風險在哪裡，甚麼樣的不動產物件適合這樣操作，
因此今天來福爸就把自己如何說服來福媽增貸買房的心得整理出來，和大家一起分析探討增貸買第二間房應注意的事項，以及這麼做的優勢與風險。
增貸買第二間房的優點?
目前會支持老房增貸買新房主要的論點有兩個，分別列舉如下
看漲標的提早購入成本更低
房價長線看漲，早買更便宜，而增貸無疑加速了購買第二間房的速度，畢竟慢慢存頭起款可能要10年後才能買第二間房。
但若頭期款來源是增貸加存款可能5年後就能存到，因此相比之下通過這樣的方式可以更早取得一個會上漲的標的。
依照台灣市中心的房子平均一年上漲5~10%，但借款年利率只有2%~3%，增貸買房從投資上來說是正確的。
資金運用更靈活
通過增貸減少自備款，手上的現金可以更寬裕靈活，不用錢都卡死在不動產上面，畢竟目前銀行的理財型房貸不好辦理而且成數又低、二胎利息又偏高。
如果頭期款都是自己存的現金，買房後要再貸出來難度很大，等於現金被卡死。
舊房增貸買新房的風險?
凡事都有兩個面向，增貸買房有兩大優點，但也都需要在特定條件下才會成立，否則這些優點也會成為巨大的隱患
房價不一定會穩定上漲，利息也不一定一直都會低息
提早購房相對有優惠的前題是房價只漲不跌，而且漲幅會比資金使用成本更高，但實際上利息不一定永遠都是低息。
而且政府也有致力提高非自住房的持有成本，加總起來即使房價上漲，早買不一定比較划算。
資金使用成本問題
增貸確實可以讓手上現金流更寬裕，但使用這些資金也需要負擔利息成本，相對來說現金流壓力可能更大。
而且若第二間房漲勢不如預期或工作異動收入中斷，很可能因此兩間貸款都還不上。
通過房增貸放大槓桿，收益放大的同時風險也放大
房價若上漲，自有資金占比越少報酬越高。
假如一棟兩千萬的房子，頭期款六百萬，若全部頭期款都是自有資金，當房價上漲到兩千三百萬時出售，在忽略稅費利息以及持有費用的前提下，
等於花六百萬賺三百萬，報酬率50%，但若頭期款的六百萬有三百萬是增貸來的，那報酬率就變成100%，相對來說若看好房價上漲，增貸是很明智的選擇。
但實際上，上述假設忽略了持有成本以及稅費。依照目前的房地合一稅，持有不動產須超過5年後稅率才降到20%，短期交易稅率更高，
也就是說若2千萬的房子5年後上漲到2500萬，那稅很可能佔了100萬，而5年下來，若頭期款600萬若都是增貸來的，
那利息很可能就多支付了近60萬 (600萬*2.06%*5年)
加上其他費用以及仲介手續費，實際獲利很可能只有費用前的一半甚至更低，也就是說，即使房價上漲，那報酬率也沒那麼高，
但若房價持平甚至下跌，那虧損就會比預期更大，因此高槓桿不一定是最佳選擇。
中古套房貸款能全部由房租COVER?
評估了增貸買房的風險與收益後，來福爸成功說服來福媽增貸買房，只是為了降低投資風險，讓保守的來福媽不會因還款壓力太大失眠，
第二間房預期的租金報酬率需要高一點，因此中古屋和套房會是較適合的標的。
之所以會這樣說主要是因為增貸等於投資人每月要支付的現金流增加，包含了第一間房原本的房貸、第一間房的增貸以及第二間房的房貸。
因此，第二間房能創造越多的現金流就能讓來福爸減少更多還款壓力，而中古屋房價可能比新成屋低很多，但只要重新裝潢，租金不會差太多，
畢竟影響租金最大的因素是地段，與屋齡關係沒有太大，另外根據統計，家庭式房屋的租金報酬率也會低於套房。
以雙北為例，一般不動產的租金報酬率約2~3%、但套房物件的租金報酬率約在4.5%~9%之間，也就是說套房帶來的現金流約是一般物價的一倍左右。
圖一:300萬增貸，利息同第一間房的房貸是2.06%
圖二:700萬房貸，目前第二間房購房貸款利率的地板價是2.35%
綜上所述，來福爸想以最小壓力買第二間房，應該選擇的標的就是中古套房!
以第二間房總價1千萬為例，300萬來自增貸第一間房、700萬來自第二間房的購房貸款，若都是30年期，每月要支付的本息就接近4萬(如下圖所示)
11,179+27,116=38,295/月，也就是每年要支付459,540，接近1,000萬本金的4.6%，以目前套房報酬率4.5%~9%來看，
房租可以cover絕大部分中古套房貸款，這樣即使房價沒有如預期上漲，仍不會因為現金流產生壓力，而且還款的同時也等於儲蓄，可以說是一舉兩得!
